修繕積立金が高い! 罠に引っ掛からないように。

経験者が語るコロナ禍の「住宅ローンの選び方」移住

住宅ローンで一番心配なのは、無理のないローン返済ができるかどうかです。

例えば、賃貸に住んでいるとして、同じぐらいの費用だったら返済できるかなとか、給料も少しずつ上がるだろうし、少しぐらい無理しても大丈夫かなとか、

適当に考えていると、必ず大変なことになります。

この記事では、物件購入後、数年たってから後悔しないように、盲点になりやすい「修繕積立金」についてまとめました。

記事の対象者は、新築・中古でマンション購入を検討している方となります。

最後まで読んでいただければ、無理のないローン返済に一歩近づきます。

修繕積立金の基本

修繕積立金とは、何のための費用でしょうか。

一般的に、以下の用途で使われます。

  • 建物の外壁や屋上、庭、玄関などの共用部分の維持・修繕費用
  • 大規模修繕工事のための積立費用

となります。

外壁のタイルがはがれたとか、玄関マットが破れた場合に修繕したり、庭の手入れ費用に使ったりと、マンションの価値を落とさないために使用します。

大規模修繕工事とは、10~15年に1回、マンション全体の修繕を行う工事です。

例えば、床のタイルの張り直し、ペンキの塗りなおし、消耗部品の全面入れ替えなど、半年ぐらいかけて行う工事となります。

物件の規模にもよりますが、数億かかる工事だと思ってください。

居住者全員が費用を払い、積み立てをしていきます。

新築マンションの場合、最初に一定金額を集め、その後毎月積み立てが始まるということもあります。

修繕積立金はなぜ高い?

修繕積立金は、築年数がかさむにつれて、金額が高くなります。

新築時に7000円であったとしても、10年後には1万5000円になっていたりします。

つまり、月々の費用が増えるということです。

もちろん、修繕積立金は、「修繕」に使われるお金ですがから、

ローン返済にあてられるわけではなく、ローン残高が減ることもありません。

ここに罠が隠れています。

家族のために新築マンションを買ったら、

新築マンション購入時に、初期だけ修繕積立金が安く設定されていて、

いつの間にか修繕積立金が高くなって、返済が・・・

中古マンションで、物件の価格お買い得だったので、

飛びついたら、修繕積立金がどんどん上がって・・・

修繕積立金は、築年数が経つにつれて上がっていくこと、物件によって、費用の上がり方は違うということを理解しましょう。

修繕積立金の目安について

物件の規模や設備によって、修繕積立金は上下します。

特に、立体駐車場、共用の設備(ジムや子供のスペース、来客用の宿泊施設など)がある場合、修繕積立金は高くなります。

車を持っていないのに、立派な立体駐車場のあるマンションを購入するのは、非常に損だと覚えておきましょう。

修繕積立金の目安ですが、国土交通省が調査結果をホームページに載せています。

国土交通省 マンションに関する統計・データ等

修繕積立金についてみてみると、築年数に限らず、1万~1.5万の間に平均がおさまっているのがわかります。

首都圏でもそれ以外でも、あまり違いは見られません。

ですので、

  • 中古マンション購入時に修繕積立金が2万円を超えている場合
  • 新築マンションで修繕積立金が1万円以下の場合

は、何か理由があります

例えば、中古マンションであれば、新築時からこれまでの修繕積立金の予想が甘く、大規模修繕工事の費用が積み立てられてないため、修繕積立金を急に引き上げているかもしれません。

そういったマンションでは、いきなり一時金で50万や100万を請求されることもあります。

または、立体駐車場が修繕積立金に影響を与えているのかもしれません。

立体駐車場がある場合、4000円~ぐらいは修繕積立金に加算されていることが多いです。

新築マンションの場合、初期の修繕積立金が安く設定されていることは多いですが、いつから引き上げられるのか、その費用はいくらなのかを調べる必要があります。

では、どうやって調べればよいのでしょうか。

修繕積立金計画表を必ずチェックしよう

修繕積立金が段階的に値上がりする場合、必ず修繕積立金の計画表が存在します。

不動産会社によっては、こちらから指示しないと計画表を見せてくれないこともあります。

例えば、新築マンションを見学しに行った場合、ローン返済可能かという話になると思いますが、

35年ローンを組んだ場合、いくらぐらいの返済になるのかな

この部屋ですと、月々12万ですね。

今は、金利も低く、住宅ローンの控除もありますので、

お得ですよ

月々12万なら払えそうだな・・・

家族を連れて見学してみよう

ここで修繕積立金の話をしてくれる不動産会社はなかなかいません。

「12万なら払えそう」というのは、「12万と管理費と修繕積立金で、14万か。払えそうだな・・・」でないと、

ローン返済ができそうだな・・・とはなりません。

14万が厳しいのであれば、その物件を家族に見せてはいけません。

勢いで購入することにもなりかねないからです。

中古マンションなら、入居者の議事録もチェックしよう

中古マンションの場合、居住者で理事を決め、管理会社との会議を行っていることがあります。

逆に、行っていない物件は、非常に怪しいと考えたほうが良いです。

積極的に会議を行っている物件は、居住者自身が、「物件の価値を下げないため」に会議を行っているのですから、必然的に住みやすい物件であることが多いです。

議事録は、こちらから要求しないと手に入りませんが、必ずチェックするようにしましょう。

議事録には、色々な生の情報が載っています。

  • 修繕積立金の残高の情報
  • 積み立てたお金の運用方法(投資信託とか)
  • 居住者への注意や迷惑行動
  • 管理費や修繕積立金の滞納人数

など、住んでみてわかったということがないように、議事録の情報は重視してください。

議事録があっても、内容がペラペラであったり、管理会社の言いなりになっている場合は、要注意です。

まとめ

★ローン返済には、+αで、管理費と修繕積立金がかかることを理解しましょう。

★修繕積立金は、計画表を必ずチェックしましょう。物件の値段だけに惑わされてはいけません。

★物件の情報を得るために、居住者会議の議事録を読みましょう。

以上、3点を行えば、ローン返済で困ったり、住んでみて予想と違った・・・

ということを防げるはずです。

また、修繕積立金の計画を入手した後は、ファイナンシャルプランナーにライフプランを作ってもらってください。

物件価格、修繕積立金、管理費から、月々の必要なお金と税控除について教えてもらえます。

ファイナンシャルプランナーに相談せずに物件を購入することは、非常に危険です。

子供の成長に合わせて必要なお金や老後の備えも含めて、返済計画は立てましょう。

無料相談できるところも多いですので、使えるものは使って、無理のない物件探しをして下さい。

住宅ローン全体の考え方は、以下の記事を見てください。

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